Como está a construção civil?

Como está a construção civil?

Como está a construção civil ? – No artigo de hoje continuaremos a falar da construção civil, indústria que tanto emprega e que tem estado em destaque nos últimos anos. Será que é possível analisarmos esta indústria somente utilizando as ferramentas aprendidas nos cursos de Green Belt e Black Belt? Será que é possível lançarmos um olhar estratégico para esta indústria e avaliarmos se o que a mídia anda colocando por aí é realmente verdade? Vamos lá. Mão a obra.

A primeira análise que faremos será sobre a taxa de retorno do preço dos imóveis no Brasil. Neste caso, avaliaremos os apartamentos de 2 quartos disponíveis para a venda. Este é o tipo de apartamento preferido pelo casal jovem no Brasil e pelos programas de financiamento e de ajuda do governo. São os apartamentos mais líquidos. Para esta análise, coletamos os dados do índice FIPE e ZAP de Preços de Imóveis Anunciados, de agosto de 2010 para cá. A pergunta que queremos responder com o gráfico da figura 1 é:  os preços de imóveis continuam a subindo e se a taxa de crescimento está acelerando? Nossa ideia é testar a validade do papo de correto que fala que o imóvel tem um baita espaço para subir ainda.

Figura 1: Taxa de retorno mensal dos preços dos apartamentos de 2 quartos no Brasil. Fonte: FIPE e ZAP

A figura 1 mostra que os preços dos apartamentos de dois quarto ainda continuam a subir, porém, a velocidade de alta está caindo. É cedo para afirmar, mas estes imóveis parecem variar num patamar entre 0,5% e 1% ao mês, o que é muita coisa, porém menor do que o pico de quase 3% alcançado em 2010. Por que será que este preço está subindo tanto? Será que está alta pode ser em função do INCC (Índice de Nacional da Construção Civil) que corrige os custos da construção? Vamos ver? Figura 2 nos dirá isto.

Figura 2:Gráfico de dispersão entre o índice de preços dos apartamentos de 2 quartos vs INCC.

Por meio do gráfico de dispersão da figura 2, nossa hipótese pode ser comprovada. A variabilidade dos preços dos apartamentos pode ser explicada pela variabilidade do INCC. Isto nos remete que a lucratividade das construtoras não está aumentando, pois os custos da construção estão explicando grande parte da alta no preço dos imóveis. E neste cenário? O que podemos fazer? Comprar, alugar, enfim, qual será a melhor saída? Não faz parte do nosso escopo dar dicas de investimento, somente mostrar como você pode utilizar as ferramentas dos cursos de Green Belt e Black Belt para ajuda-lo a tomar estas decisões. Por isto, vamos trazer mais um gráfico para vocês. Na figura 3 está evolução da taxa dos aluguéis, que é o preço do aluguel dividido pelo preço de venda. Será que eles estão subindo?

Figura 3: Evolução da taxa de aluguel. (Fonte: Fipe e Zap)

Interessante. A figura 3 mostra que o preço dos aluguéis não acompanhou a elevação no preço dos imóveis.  A figura 4 mostra exatamente isto.

Figura 4: Gráfico de dispersão da Taxa de Aluguel em função do preço do apartamento de 2 quartos.

Pela figura 4, fica claro que a taxa de aluguel está caindo. Isto significa que o apartamento sobe de preço, mas o aluguel quase não sobe. Se você for proprietário de um imóvel e este subiu bastante de preço, será que vale mais a pena realizar o lucro do que aluga-lo?

Dito isto, podemos perguntar: qual será o retorno mensal total que o dono do apartamento teve, mês a mês, de agosto de 2010 até agora, se ele tivesse mantido o apartamento alugado? Vamos analisar na figura 5 o retorno do aluguel mais o retorno da valorização do imóvel. Será que ele está subindo? Para apimentar ainda mais a análise, vamos comparar com os índices de inflação (IPCA e IGPM) e o índice Bovespa.

Figura 5: Taxa de retorno total do Ap. 2 quarto (aluguel + valorização). 

Pelo gráfico 5, fica claro que a imóvel está reduzindo a sua atratividade, como investimento, porém, ainda está bastante alta, acima de 1% ao mês. Deste modo, vale a pena manter a posição “comprada” no imóvel e acompanhar sua evolução mais um pouco. Caso o preço comece uma correção, a venda é a opção mais recomendada, pois somente o aluguel não é atrativo do ponto de vista de investimento. Espero que tenham gostado das análises. Durante os próximos dias, iremos fazer mais análises deste tipo. Se tiverem alguma sugestão, nos avisem.