Como está a construção civil? Segunda parte

Estratégias para o mercado da construção Civil

Como está a construção civil – Em nosso último artigo, falamos sobre a evolução no preço dos apartamentos de dois quartos. Esta análise foi realizada sob o ponto de vista do investidor, ou seja, aquele que compra o apartamento. Mas, como seria a análise sobre o ponto de vista da construtora? O que um blackbelt de uma construtora poderia mostrar aos diretores para auxiliá-los na condução dos negócios.

Para isto, o primeiro passo é Entender o que está ocorrendo no mercado. Será que os preços dos imóveis estão altos? Será que há ainda espaço para subir? Para comparar se o preço está alto, uma boa alternativa é comparar o preço dos imóveis com a inflação. Como não temos o índice FIPE e ZAP para um período longo (o índice começou a ser feito em agosto de 2010), precisamos descobrir se há outro indicador, por exemplo, se o INCC, que pode ser usado para explicar a variabilidade do preço dos imóveis. Para isto, começamos pelo gráfico de dispersão entre o INCC e o preço dos apartamentos do FIPE e ZAP. Este gráfico está na figura 1.

 Figura 1: Gráfico de dispersão entre o índice FIPE e ZAP e o INCC.

Pela figura 1, é possível utilizarmos o INCC como um bom estimador para a correção no preço dos imóveis (R²=97.3). Porém, para uma análise mais fina, vamos começar analisando os dados de agosto de 2010 até fevereiro de 2013.

A primeira pergunta que queremos responder é se o imóvel está caro. Para isto, vamos analisar a evolução do preço do imóvel versus os índices de inflação (IPCA e IGPM).

 Figura 2: Gráfico de tendência mostrando a evolução entre o preço dos imóveis e IPCA e IGPM.

Pela figura 2, é possível verificar o quanto a valorização do imóvel foi maior do que a inflação. Mas, e se compararmos o imóvel com outros investimentos, como dólar ou o ibovespa? Fazemos isto na figura 3.

Figura 3: Gráfico de tendência entre do valor dos imóveis em comparação com o Ibovespa e o dólar (PTAX-mensal).

Pela análise, fica claro que o melhor investimento no período foram os imóveis. Mas, 2 anos é um tempo muito pequeno para tomarmos decisões estratégicas de tamanha importância. Vamos analisar um período maior e, para isto, vamos substituir o FIPE e ZAP pelo INCC. Será que os imóveis sempre foram esta maravilha toda ou será que estamos enfrentando outra febre, como aquela que tivemos em 2007 na bolsa de valores? Vamos às análises.

Para começarmos, voltemos para agosto de 1994 , pois é o primeiro ano do INCC. Vamos repetir a análise da figura 2, na figura 4 para este período mais longo.

Figura 4: Gráfico de tendência mostrando a evolução entre o INCC, IPCA e IGPM desde agosto de 1994.

Pela figura 4, nossa análise anterior perde força. Dá para verificar que as vezes, o INCC subiu menos que o IGPM. Nestes períodos os custos da construção civil se foram menores que a inflação e, um investidor teria ganhado mais aplicando o dinheiro do que investindo na construção. Neste gráfico também dá para perceber que do primeiro ano do plano real até agora, o preço da cesta de itens medidos pelo IGPM quintuplicaram. Analisando desta forma, os imóveis ainda não estão tão caros assim. Eles somente foram corrigidos pela inflação.

Se compararmos o gráfico da figura 2 com o da figura 4, é possível verificar que o período de análise pode fazer toda diferença na hora de construir sua estratégia. E se compararmos os imóveis com os outros investimentos neste período? Dólar e Ibovespa? Vamos pra figura 5.

Figura 5: Gráfico de tendência comparando o INCC com o Ibovespa e o dólar (PTAX-mensal) desde agosto de 1994.

Pela figura 5 o investimento em imóveis não é tão vantajoso assim, não é verdade? A bolsa de valores superou a inflação dos imóveis em 2 vezes e meia. Quem aplicou 1000 reais no Ibovespa em 1994 e aguentou ficar com as ações até hoje, conseguiu multiplicar seu patrimônio por 12. Tá certo que de 2007 para frente à coisa não está uma maravilha. Neste período, o investidor que não entende a variação deve ter sofrido um bocado. Porém, em longo prazo, as ações são mais lucrativas do que os imóveis.

Mesmo com todas estas análises, ainda faltaria bastante para o blackbelt da construtora montar um cenário para os próximos anos. Para isto, ele teria de ter acesso aos dados das vendas dos empreendimentos novos, ao envidividamento da população, ao preço dos terrenos, ao número de financiamentos e outros dados que poderiam melhorar o modelo para a tomada de decisão da empresa, mas com os dados que temos podemos afirmar algumas coisas:

• Os imóveis vão continuar subindo (curto prazo), mas tendem a estabilizar seu ritmo de subida para algo próximo ao IGPM. A tendência no longo prazo é os dois se equivalerem, assim, haverá meses no futuro próximo (até 5 anos) em que o IGPM vai ultrapassar o INCC.
• O preço dos imóveis é uma série temporal carregada de autocorrelação (fig. 6). A “inércia” do preço é grande. Para quem não gosta de grandes emoções, é um bom investimento.
• Para aqueles com estomago e disposição de esperar o retorno, as ações podem ser uma melhor pedida. O mercado está estagnado a um bom tempo, mas no longo prazo ele tem se mostrado promissor.

Figura 6: Autocorrelação do INCC.

Para as construtoras:

• Cuidado com a correção dos preços dos imóveis pelo INCC. Este é um índice que leva em conta uma série itens que não se aplicam em todas as fases da obra. Pela figura 1 dá para ver que as construtoras estão corrigindo seus preços pelo INCC. Se o preço do aço subir muito, o INCC não vai pegar isto e o custo da obra poderá comer boa parte da margem de lucro.
• O lançamento de novos empreendimentos deverá levar em conta a redução no ritmo de alta do INCC.
• Lançar pequenos empreendimentos, num mercado se estabilizando como agora pode ser uma boa estratégia para tornar a empresa “antifrágil”. Grandes empreendimentos nesta fase correm sério risco de virarem mico se o mercado mudar. Apesar da “inércia” dos preços, as empresas devem levar em conta que um prédio demora pelo menos 18 meses para ficar pronto.

Figura 7: Gráfico de tendência da relação INCC/IGPM.

Espero que tenham gostado desta análise. Palpites, dúvidas ou sugestões? Nos enviem.